부동산 용어 쉽게! (시공사, 시행사, 신탁사, 감리사, 분양대행사)

흔히 시공사와 시행사를 많이 헷갈려 한다. 이번 기회에 이해가 쉽게 잘 정리해보고자 합니다.

전체적으로 어떤 구조인지는 끝까지 읽어보시면 아실 겁니다.

 

 

시행사 - 부동산 개발 사업 모든 과정 총감독!

시행사는 실제로 부동산을 개발하고 기획하는 사업운영자로 개발사업의 전 과정을 기획하고 실행하는 동시에 부지의 매입이나 설계, 자금조달, 각종 인허가 취득의 행정적 절차, 그리고 분양공고나 계약 및 입주에 따른 모든 것을 꼐획하고 이끌어가는 실질적인 사업주체를 말합니다.

건축물의 신축과 재개발, 재건축 사업의 모든 과정을 시공사와 계약을 체결하고 진행하는 회사를 말하는데요.

계약자가 공급을 받은 후 입주까지 발생하는 하자에 대한 책임을 시행사가 져야 합니다.

(신축 아파트 ☞ 아파트 사업의 실질적인 운영자, 재건축 아파트 ☞ 재건축 조합, 민간사업자 ☞ 사업장의 부동산 개발회사 혹은 지주)

 

** 시행사는 지명도가 낮거나 시공실적 및 신용도가 부실한 경우 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있어서, 무엇보다 신뢰도가 중요하며, 각종 일정과 자금 조달은 물론 분양계약부터 입주에 이르기까지 모든 계획을 세우 이끌어가는 회사로 책임이 막중하다.

 

시공사

시공사는 사업주체인 시행사로부터 계약을 통해 공사를 위탁받아 시행사가 세운 개발계획에 따라 공사를 담당하는 회사를 말한다. 아파트의 브랜드를 갖고 있는 회사를 시공사로 이해하면 되겠다. 과거에는 대형 건설사들이 시행과 시공 역할을 모두 수행했지만, IMF 이후 역할이 분담되기 시작했다. 시공사는 건설에 집중하고, 시행사는 자금 등의 집행과 분양에 관해 전문적이고 효율적으로 처리할 수 있게 하기 위함이다.

 

신탁사

신탁사는 분양받은 투자자의 투자금을 보호하며 분양과 건축 등 건설에 필요한 자금을 관리하거나 보증을 하는 업무를 하며, 시행사에서 자금 문제가 생길 경우를 대비해 투자자(소비자)가 투자한 돈을 관리, 유지해주는 일종의 안전장치이다.

신탁사는 시공사가 분양대금을 받아 건물을 건설한 후 도산해서 없어지는 등 금전적인 피해를 방지하기 위한 것으로, 분양받기 위해 투자한 돈을 관리하고 유지하는 게 주 업무이며, 일반인 소유 부동산을 일정액의 수수료를 받고 개발, 관리, 매매를 해주고 이익을 창출하게 해주기도 한다.

부동산 개발에 있어서 신탁사가 있어야 시행사에 자금 문제가 생기더라도 피해를 최소화할 수 있으므로, 특히 토지 분양을 할 때 신탁사가 믿을만한 업체인지 꼭 확인해야 한다.

 

 

감리사

감리사는 시공사의 건축물에 건축 결함이나 하자가 있는지를 확인, 검사하는 회사인데 말 그대로 시공사가 시공 과정에서 설계나 서류대로 잘 진행되고 있는지 감독해 전문적인 기술과 지식, 경험을 바탕으로 확인하는 역할을 수행한다.

 

 

분양대행사

효율적인 분양을 위해 수수료를 받고 시행사와 계약한 분양 전문 회사로, 시행사와 분양대행사는 함께 협업하는 파트너 관계로 보는 게 좋다. 통상 분양대행사가 분양업무의 마케팅을 모두 전담하면서 진행하며, 모델하우스나 홍보관에서 일하고 있는 직원들이 대부분 분양대행사 소속이다. 분양대행사는 시행사나 시공사 어느 쪽의 소속도 아닌 독립된 업체로, 분양과 계약에 따른 모든 책임은 시행사에서 진다.

 

시행사에서 계획을 세워 토지를 매입하고 허가를 받으면, 감리사의 감독하에 시공사가 공사를 진행해 건물을 세우고, 신탁사는 공사비용과 투자금을 관리하며, 분양대행사는 홍보나 마케팅 등으로 분양률을 높입니다.

 

 

[참고] 주거브랜드 평판순위